Hija de Fidel Castro presenta demanda civil en Miami por fraude

Pierde más de 100 mil dólares en una acción conocida como 'quiet title actions', utilizada para comprar una casa en foreclosure.
El Nuevo Herald | Mayo 1 de 2014
Cuando a Alina Fernández Revuelta le dijeron que si invertía $120,000 podía conseguir una casa en Kendall sobre la que pendía una hipoteca sin pagar de $1.6 millones, comenzó lo que la hija de Fidel Castro califica como una estafa, aunque quien concibió el plan, Alberto Valdés, lo describe como un negocio que salió mal por peleas entre los inversores.

Tres años después de su inversión, Fernández no ha recuperado unos $100,000 que abonó, y la demanda civil por fraude que interpuso en el 2012 sigue pendiente.

La acción judicial que los inversores iban a utilizar para librar a una mansión de su hipoteca sin pagar un dólar al banco se ha popularizado en los últimos años como un sistema con el que algunos propietarios han intentado eliminar o renegociar sus hipotecas en la resaca de la crisis inmobiliaria.

Algunos abogados y páginas de internet promocionan estas acciones judiciales, conocidas como “quiet title actions”, como una solución factible. En algunos casos, el resultado ha sido momentáneamente exitoso. En otras muchas ocasiones, los tribunales han rechazado estas acciones, que también se han usado para estafar a propietarios a quienes les venden el sueño de la posibilidad de librarse de sus hipotecas.

Fernández demandó a Valdés, a la vendedora de bienes raíces Astrid Bernal y al antiguo propietario de la casa, Gabriel Torres, pero el tribunal aún no ha emitido una resolución.

Tampoco ha concluido el caso criminal por fraude organizado, robo y falsificación que la fiscalía inició contra Valdés.

“Ha sido una experiencia devastadora”, afirmó Fernández, quien no quiso comentar los detalles del caso.

VISITA A LA PRISIÓN

De acuerdo con documentos judiciales, todo empezó cuando Fernández se encontró por primera vez con Bernal en una prisión federal.

Bernal, una asociada de ventas en Brilliance Realty Group, con oficina en uno de los edificios más lujosos de Brickell, estaba visitando en la prisión a su hermano Alejandro Bernal (Juvenal), considerado como uno de los narcotraficantes más poderosos de Colombia cuando fue arrestado y posteriormente extraditado a Estados Unidos en el 2001.

Fernández, por su parte, iba a visitar a su amigo Iván González-Relova, quien cumplía una condena por organizar el transporte y distribución de cocaína en el país y quien actualmente se encuentra en la prisión federal Beaumont Low de Texas, después de que, tras ser deportado a Cuba, entrara de nuevo a Estados Unidos y fuera condenado por posesión de heroína.

En una declaración jurada, Fernández aseguró que Bernal se presentó ante ella como una agente inmobiliaria y le dio su tarjeta, por lo que la contactó años más tarde, en el 2010, cuando quiso vender una propiedad.

Bernal le dijo que no podía ayudarla, pero la llamó dos meses después, en diciembre del 2010. Fernández le contó que ya había vendido esa propiedad, pero que tenía una casa con una hipoteca muy elevada y una inversión en terrenos en Orlando que tampoco salió bien.

La agente de ventas le presentó a Valdés como un abogado especializado en encontrar errores cometidos por los bancos con las hipotecas para que estos tuvieran que renegociar las condiciones del préstamo, según la declaración jurada de Fernández, quien afirmó que el propio Valdés también le dijo que era un abogado a pesar de no serlo, algo que Valdés niega.

Fernández no sabía que Valdés se había declarado culpable en el 2003 de defraudar $8,000 a siete víctimas a quienes cobró depósitos por el alquiler de casas que no tenía el derecho de rentar. Cuando sus víctimas llegaban a la casa, las llaves no encajaban en la cerradura.

ERRORES EN HIPOTECAS

Siete años y varios arrestos después por cargos como conducir sin licencia, posesión de marihuana o agresión, Valdés y Bernal, quien también se considera estafada por el hombre, acudieron a casa de Fernández.

Según la deposición de Fernández, Valdés le dijo que los bancos habían cometido errores al conceder hipotecas y por eso estarían obligados a renegociar con los propietarios.

Fernández afirmó que le entregó un cheque de $2,000 a Valdés para que se ocupara de su caso, pero no le solucionó nada.

En febrero del 2011, Bernal le dijo a Fernández que ella y Valdés habían encontrado una casa en Kendall, en el 6355 SW 123 Avenue, que el banco había perdido frente a su propietario, según la declaración de Fernández. Le explicaron que si compraba la renuncia de derechos sobre la casa de su propietario (“quit claim deed”), luego podrían deshacerse de la hipoteca y venderla. Ella recuperaría lo invertido más el 20 por ciento del dinero recibido por la venta, según la declaración.

La casa de Kendall había estado en ejecución hipotecaria desde el 2007. La corte había adjudicado la propiedad al banco Suntrust, pero la institución pospuso la venta varias veces en el 2008 y el 2009 y no volvió a participar en el proceso hasta el 2012.

“Despues de intentar el short sale, [el banco] no pudo hacerlo porque no tenían los documentos para el foreclosure”, concluyó Valdés, quien afirmó que solo había que esperar a que pasaran cinco años desde el 2007 para obtener la propiedad libre de gravámenes.

En su deposición, Fernández dio más detalles sobre la justificación de Valdés para poder librarse de la hipoteca.

“Porque el banco había cometido un error y parte del papeleo fue firmado por el presidente, una historia muy buena”, dijo Fernández.

PROCEDIMIENTOS CUESTIONABLES

Para el abogado especializado en derecho inmobiliario Max Zaretsky, el plan podría tratarse de una estafa o, en el mejor de los casos, de “un plan de negocio terrible”.

El abogado afirmó que, en general, las cortes están rechazando este tipo de acciones basadas en el estatuto de limitaciones.

“A los jueces no les gusta la idea de dar gratis una casa”, afirmó Zaretsky. “Han utilizado algunas ideas creativas para sortear el estatuto de limitaciones y algunas han sido exitosas”.

No hay precedentes judiciales que los tribunales deban seguir en estos casos, porque son tan recientes que solo ahora están llegando a las cortes de apelación, afirmó el abogado.

Los pocos casos que han triunfado se han debido en general a que el banco no contestó a la demanda, pero que esto no garantiza que el propietario se libre definitivamente de la hipoteca.

Afirmó que entre otras cosas, para que una “quiet title action” tenga éxito, el proceso judicial de ejecución hipotecaria debe haberse desestimado, algo que no había ocurrido con la propiedad de Kendall.

Zaretsky señaló que aunque se obtenga este tipo de resolución, será casi imposible encontrar un comprador para la vivienda, ya que ninguna aseguradora de títulos, necesaria por ejemplo, para contratar una hipoteca, asegurará la compra de una propiedad obtenida de este modo, que está asociado a estafas.

Valdés sostiene que le explicó a Fernández los riesgos y que, si fallaba su plan, aún podían encontrar a inversores que quisieran comprarle la hipoteca al banco a un precio descontado y repartir con ellos las ganancias de una futura venta.

A Fernández le preguntaron por qué participó en el plan de Valdés en vez de dedicar el dinero de la venta de su propiedad a pagar sus deudas.

“Creo que siempre puedes ganar más. Era muy convincente”, contestó Fernández. “E incluso no tenía forma con ese dinero de resolver ninguno de esos problemas”.

LOS PRIMEROS $75,000

Gabriel Torres, el antiguo propietario de la residencia, afirmó en una declaración jurada que él se limitó a cumplir el trato que Bernal y Valdés le propusieron.

Fernández le entregó a Torres $75,000 en cheques de caja de $15,000. Valdés firmó una nota promisoria por $25,000 que nunca abonó a Torres.

A cambio, Torres firmó un “quit claim deed” en nombre de su compañía Camei Investment Group, propietaria de la casa, en favor de la sociedad que Fernández, Bernal y Valdés formaron ese mismo día para gestionar y vender la propiedad. También firmó un poder a nombre de Valdés para que pudiera realizar transacciones.

El abogado de Torres, James Schwitalla, afirmó que Valdés preparó todos los documentos.

El “quit claim deed” no fue registrado ni comunicado al banco Suntrust. Según el detective del caso criminal contra Valdés, Bernal debía ocuparse de ello.

El detective señaló que le costó comunicarse con los implicados en el caso.

“Ninguno de los involucrado quisieron hablarme nunca. Todos tenían como 10 abogados, lo que me parece extraño, si eres inocente”, afirmó el detective. “Gabriel tenía como 10 abogados por los que tuve que pasar, tenía que hablar con él. Astrid era lo mismo. Alberto simplemente jugó al escondite conmigo”.

Valdés dijo que Fernández y Bernal estaban de acuerdo en que se firmara el poder porque podrían vender la propiedad en nombre de Camei sin perder las ventajas de un título de propiedad mantenido durante años.

OTROS $25,000 MAS

Tras la firma, Bernal y Valdés le pidieron a Fernández $25,000 más para hacer reparaciones en la casa y rentarla mientras pasaban los cinco años.

Tras alquilar la casa, Fernández solo recibió el 20 por ciento de los $5,000 al mes que pagaron los inquilinos durante cinco meses.

“Cada vez que tenía que recibir mi parte de la renta, era una lucha con Alberto”, dijo Fernández en la declaración jurada.

“Sí, me tomó meses, ¿sabe?, ir de un lado a otro, a —de una persona a otra para descubrirlo—. Podría decir que al principio no podía creer lo que estaba pasando”, añadió Fernández.

Meses más tarde, Valdés utilizó el poder que Torres le había otorgado para firmar en nombre de Camei un segundo “quit claim deed” en su propio favor, que él mismo registró. Valdés dijo que lo hizo porque habían surgido conflictos entre los inversores y no quería que Bernal o Fernández pudieran hacer nada unilateralmente.

Según la fiscalía, la notaria pública cuyo sello figura en el segundo “quit claim deed” afirmó que nunca puso su sello en el documento, que no conoce a Valdés y que quien firmó como testigo no tenía autorización para utilizar su sello.

En torno a abril del 2012, Fernández confrontó a Bernal en el restaurante Versailles, le dijo que la habían estafado y que iba a hacer todo lo posible para que recibieran lo que se merecían, afirmó en su deposición.

Bernal, quien no quiso hacer ningún comentario, afirmó en documentos judiciales que Valdés también la estafó con otras propiedades. La agente inmobiliaria dijo que puso dinero de su bolsillo para pagarle a Fernández su parte de la renta en una ocasión y que trabajó arreglando la casa.

Fernández, sin embargo, la considera culpable.

“Espero que mi historia sirva para que esto no le pase a nadie más”, dijo Fernández.
 
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